상생임대인 양도소득세 특례 확대 개편 궁금한 점 알려드려요

임대인의 자율적 임대차 가격 안정을 유도할 수 있도록 8월 2일부터 전셋값을 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 ‘상생 임대인'에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)이 면제되었습니다. 상생 임대인 양도소득세 특례 확대에 대해 알아보겠습니다.

 

직전 계약 대비 임차료를 5% 이내로 인상한 '상생임대인'에 대한 양도소득세 특례 제도도 확대 개편되며, 임대인의 자율적 임대차 가격 안정을 유도하기 위한 것이다. 직전 임대차 계약이란 거주자 갑이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로 체결한 계약을 말합니다. 만약 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 직전 임대차 계약에 해당하지 않습니다.

 

상생 임대주택 인정요건

기존 임대개시 시점 1세대 1 주택 + 9억 원(기준시가) 이하 주택 요건이 폐지되어 임대 개시 시점에 다주택자이나 향후 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용됩니다.

 

▶ 비과세 혜택

조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세와 2년 거주 요건이 면제됩니다. 적용기한은 적용기한은 2024년 연말까지 2년 연장됩니다.

 

▶ 장기보유특별공제혜택

1세대 1 주택 장기보유 특별공제 적용을 위한 2년 거주요건이 면제 되어 세제 혜택도 대폭 확대됩니다. 적용기한은 2024년 연말까지 2년 연장됩니다.

 

상생임대인 지원제도 개정안

 

조정대상지역 1세대 3주택자인 임대인인 경우

 

상생임대주택 양도소득세 관련 궁금한 점

 

다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있지만 양도세 비과세거주 요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되기 때문에 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 반드시 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년과 장기보유특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것이 아니라 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

 

직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야하지만 임차인은 잘라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5%이하 인상을 준수하면 됩니다. 또한 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 임대인이 직접 거주하거나 공실이 있어도 괜찮습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없습니다.

 

상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 받은 사실이 확인되어야 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다. 만약 올해 임대를 시작하는 경우 2024년 계약기간이 종료되므로, 2024년에 상생임대차게약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장해야합니다.

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위해 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정됩니다.

 

등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하여 상생임대주택이 될 수 있습니다.

 

임대주택이 다가구주택인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야합니다. 다만 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받게 됩니다. 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로보고, 독립구획별 양도 시 해당 양동 구획을 1주택으로 봅니다.

 

직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다. 즉, 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다. 직전 임대차계약에 다른 의무임대기간 인정 및 불인정 사례는 다음과 같습니다.

 

직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례

 

직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례

상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상여부는 연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 비율을 활용하여 계산합니다. 예를들어, 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 합니다. 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 합니다.

 

임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 중 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대 및 개편에 따른 설명자료를 토대로 하여 상생임대인 양도소득세 특례확대에 대해 알아보았습니다.